一、前期物業管理招標投標的主管部門
泉州市住房和城鄉建設局負責全市物業管理招標投標活動的監督管理。
縣（市、區）房地產行政主管部門具體負責轄區內的物業管理招標投標活動的監督管理。

二、物業管理區域劃分的相關事項
建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，向縣（市、區）房地產行政主管部門提出劃分物業管理區域要求的，縣（市、區）房地產行政主管部門應當以經批準的物業項目規劃用地范圍、社區布局、物業的共用設施設備、建筑物規模等因素確定物業管理區域的劃分，并出具物業管理區域劃分證明。
一個建設項目原則上劃分為一個物業管理區域。分期建設或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，其設置的配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但該區域內已自然形成多個相對獨立、封閉小區的，可以劃分為不同的物業管理區域。
分期建設的項目，建設單位沒有向縣（市、區）房地產行政主管部門提出劃分物業管理區域要求的，或縣（市、區）房地產行政主管部門審查后沒有出具物業管理區域劃分證明的，該項目視為一個物業管理區域。
一個物業管理區域應統一進行招投標，由一個物業服務企業實施物業管理。不得將依法應統一進行招標的物業項目化整為零規避招標投標或降低招標時對物業服務企業的資質要求。

三、通過協議方式選聘物業服務企業的相關事項
　  總建筑面積小于2萬平方米的住宅小區或總建筑面積小于1萬平方米的高層住宅，可以采用協議方式選聘物業服務企業。
（一）協議方式選聘的申請
符合條件的項目建設單位持以下資料向項目所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門提出的申請：
1、協議選聘物業服務企業申請表；
2、物業項目開發建設的政府批文和圖紙：國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、規劃核準總平面圖、分幢面積表、物業管理用房及公共設施平面圖等；
3、開發建設單位營業執照、資質證書；
4、擬選聘物業服務企業營業執照、資質證書；
5、分期建設的項目分為2個及以上物業管理區域的，應提供縣（市、區）房地產行政主管部門出具的物業管理區域劃分證明。
縣（市、區）房地產行政主管部門應在受理申請后的5個工作日內予以核實，對符合規定條件的，應予核準申請。

（二）協議方式選聘程序
1、建設單位編制有關文件并向具有相應資質的物業服務企業發出邀請；
2、被邀請的物業服務企業編制物業服務報價、人員配置、物業服務方案及建設單位要求提供的其他資料；
3、由建設單位召集，組成3人及以上的評估小組（其中邀請物業管理評標專家不少于總人數的三分之二）對物業服務企業所提供的物業管理服務方案（特別是各類人員的配備）等進行評估，縣（市、區）房地產行政主管部門派人監督；
4、評估小組應當認真、公正、誠實地向建設單位提出書面評估報告；
5、建設單位根據評估報告確定選聘或重新選聘。
6、建設單位與物業服務企業簽訂前期物業服務合同；
7、物業服務企業向縣（市、區）房地產行政主管部門辦理物業服務合同備案手續。

四、招標的相關事項
（一）招標方式
前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
物業總建筑面積在8萬平方米及以上的，建設單位應該實行公開招標。
符合下列條件之一的，建設單位可以實行邀請招標：
1、物業總建筑面積在8萬平方米以下的；
2、連續三次公開招標，每次投標人均少于三家的。

（二）招標工作的組織實施
物業總建筑面積在8萬平方米及以上且招標人不具備自行招標條件的，應委托招標代理機構或泉州市物業管理協會辦理招標事宜。招標代理機構或泉州市物業管理協會應當根據招標代理合同的約定，在代理權限范圍內辦理招標事宜，并不得接受同一招標項目的投標咨詢服務。

（三）招標文件的主要內容
　　招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件應包括以下主要內容：
1、招標人和委托代理機構情況，包括名稱、地址、資格、聯系方式等；
　   2、招標項目基本情況，包括物業項目名稱、四至范圍、物業類型、總建筑面積、設施設備和環境及物業管理用房配置等；
　　3、物業服務的內容及要求，包括服務內容、服務標準及物業服務費用的支付方式；
　　4、對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格，投標書的格式、主要內容及份數等；
　　5、評標方法和標準；
      6、招標活動方案，包括招標組織機構、組織解釋招標文件（答疑）、實地考察物業項目、投標、開標的時間及地點等；
　　7、物業服務合同的簽訂說明；
　　8、其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

（四）投標保證金和履約保證金
招標文件可載明投標保證金的繳納相關內容，投標保證金按招標項目建筑面積1元/㎡繳納，且最低不低于3萬元，最高不高于10萬元。
招標人應在確定中標人之日起的5日內，向未中標的投標人退還投標保證金；中標人的投標保證金自中標之日起轉為履約保證金；未要求繳納投標保證金的項目，在簽定前期物業服務合同時，應按上述標準繳納履約保證金。履約保證金在完成承接查驗工作并辦理完承接查驗備案手續后退還。

（五）招標項目的備案
招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書前，提交以下材料報項目所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門備案：
1、招標項目備案表；
2、物業項目開發建設的政府批文和圖紙：國有土地使用權證書、建設工程規劃許可證、規劃核準總平面圖、分幢面積表、物業管理用房及公共設施平面圖等；
3、開發建設單位營業執照、資質證書；
4、招標公告或者招標邀請書；
5、招標文件；
6、委托代理招標的，附招標代理委托合同；
7、分期建設的項目分為2個及以上物業管理區域的，應提供縣（市、區）房地產行政主管部門出具的物業管理區域劃分證明。
縣（市、區）房地產行政主管部門應認真審核備案材料，并明確物業管理區域劃分。對備案材料有異議的，應在受理之日起的5個工作日內向招標人提出。

（六）招標信息的發布
招標人采取公開招標方式的，應在《泉州晚報》上發布招標公告，同時在泉州市住房和城鄉建設局網站發布招標公告。
招標公告應包括以下內容：
　 1、招標人的名稱、地址和聯系方式；
　 2、招標物業的名稱、地址、使用性質、建筑面積、實施管理服務的時間；
　 3、投標資格條件、報名的地點和期限；
  　4、獲取招標文件的時間、地點、方法和相關費用等。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個及以上物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

（七）資格預審
公開招標的招標人（委托招標的由代理機構或泉州市物業管理協會）可以根據招標文件的規定，對投標人進行資格預審。
實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標人告知資格預審結果和原因。
資格預審合格的投標人超過10家的，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標人。

五、投標的相關事項
　　投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。
投標文件應當包括以下主要內容：
      1、投標函，包括物業服務費、管理目標及其他承諾等；
　　2、服務的內容和標準及檢查方法；
　　3、各主要工作環節運行程序；
　　4、人員配備情況，包括該項目所設崗位和人數，物業管理項目負責人和主要管理人員的崗位資格、技術職稱證書及簡歷；
　　5、物業項目管理所需設備的配置和提供方式；
　　6、項目收支預算和各項收費標準報價；
　　7、物業項目管理的有關制度；
　　8、投標人將專項服務委托專業公司承擔的，應當進行說明；
　　9、招標文件要求提供的其他材料。
　　投標文件均不得出現或體現投標單位的名稱或標志。

六、評標和中標的相關事項
（一）評標專家的管理
泉州市住房和城鄉建設局建立物業管理評標專家庫，并負責對評標專家的培訓、考核、監督和管理。
泉州市住房和城鄉建設局負責建立評標專家工作檔案，對評標專家參與評標的情況予以記載。評標專家應當嚴格遵守評標規則和紀律。評標專家有違規行為或不稱職的，取消其評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何物業管理評標活動。

（二）評標委員會的建立
評標由招標人依法建立的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和物業管理評標專家組成，成員人數為5人及以上的單數，其中物業管理評標專家不得少于成員總數的三分之二。
物業管理評標專家由縣（市、區）房地產行政主管部門按照下列方式確定，并在開標前予以保密：
    1、由縣（市、區）房地產行政主管部門于開標前24小時內從泉州市物業管理評標專家庫中隨機抽取評標專家。
    2、縣（市、區）房地產行政主管部門當即以電話方式通知被抽取的評標專家，確定是否可以出任當次評標委員會成員。
    3、如遇下列情況之一,應當立即進行補抽或重抽：
（1）抽取的評標專家因故不能參加評標的； 
（2）抽取的評標專家應當回避的。

（三） 評標委員會成員的回避
評標委員會成員有下列情形之一的，應當主動提出回避：
1、各縣（市、區）房地產行政主管部門工作人員；
2、本人任職于投標人或者本人是投標人主要負責人的近親屬；
3、本人與投標人有經濟利益關系；
4、本人或本人所在單位為投標人作投標指導或制作投標書的；
5、其他原因應當回避的。

（四）評標委員會成員的行為規范
評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物。
評標委員會成員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。

（五）評標現場答辯
參加前期物業招投標的物業服務企業現場主要答辯人員，應當是企業擬負責管理該項目的經理（管理處主任）或企業副總經理以上的人員。

（六）投標評審
　　前期物業管理評標采取綜合評估法，評標委員會應按照《物業管理項目評標規則》（見附件1）和招標文件確定的評標標準和方法，按標書編制、現場陳述與答辯、投標人管理服務業績及企業綜合情況等方面進行比較和綜合評審，并對評標結果簽字確認，向招標人推薦不超過3名有排序的中標候選人。
　　招標人應對招標項目的物業管理服務人員(包括管理人員、保安員、保潔員、設備維護人員等)配備等設定標底，評標時應當參考標底。招標人應當在開標時公布標底。
除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。

（七）中標人的確定
招標人應當在評標委員會完成評標之日起15日內確定排序在前的中標候選人為中標人。中標人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依排序從其他中標候選人中確定中標人。
招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

（八）物業服務合同的訂立　　
招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件、中標人的投標文件和現場答辯記錄訂立書面的物業服務合同，中標人的物業服務方案、開標評標記錄作為合同的附件。

（九）中標結果的備案
招標人應當自簽訂物業服務合同之日起15日內，持以下材料向項目所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門備案：
　  1、物業管理招投標活動備案表；
     2、評標委員會提供的評標報告；
     3、中標企業的投標文件；
     4、開標評標記錄；
     5、與中標企業簽訂的物業服務合同正本；
     6、法律、法規規定的其他材料。
市區的前期物業管理項目通過招投標備案的，區房地產行政主管部門應將備案材料（包括物業管理招投標活動備案表、備案證明、物業服務合同、物業服務方案、開標評標記錄、評標報告等）復印報送泉州市住房和城鄉建設局房地產市場與物業監管科。

（十）前期物業服務合同的備案
物業服務企業應在合同簽訂之日起30日內登錄泉州市物業服務企業資質系統填報物業管理項目情況，并持以下書面材料向項目所在地縣（市、區）房地產行政主管部門辦理合同備案手續：
1、物業服務合同備案表；
2、物業服務企業法人營業執照；
3、物業服務企業資質證書；
4、前期物業服務合同；
5、臨時管理規約。

（十一）悔標的法律責任
中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果，或中標人放棄中標項目的，應承擔賠償責任。中標人非因不可抗力原因放棄中標的，取消其二年內參加前期物業管理的投標資格，其繳納的履約保證金應歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

七、物業服務早期介入的相關事項
（一）物業服務企業和開發建設單位在簽訂前期物業服務合同的同時，應簽訂物業服務早期介入協議，對早期介入的時間、工作內容、人員配置、費用等相關事項進行約定。

（二）自前期物業服務合同簽訂之日起30日內，物業服務企業應當組建早期介入工作小組（其中工程技術人員占50%及以上），參與規劃設計、銷售、施工建設、竣工驗收等各階段工作，包括但不限于以下幾個方面：
1、 參與對建筑物細部設計、配套設施、水電氣網絡等供給、建材和主要設備選用、景觀、消防、安防等方面提出設計修改意見；
2、參與項目銷售，掌握目標客戶信息，推介物業服務理念、定位，歸集目標客戶物業服務需求；
3、參與項目施工建設，協助開發建設單位、施工監理做好工程質量把關，及時提出改進建議和措施；
4、參與一戶一驗、竣工驗收工作，及時反饋質量瑕疵，并敦促整改；
5、參與其他方面的工作。

（三）項目正式交房前3個月，物業服務企業應當組建前期物業服務團隊。物業管理項目負責人在交房前三個月到位；其余人員到位時間由物業服務企業與開發建設單位協商后，分批在交房前一個月到位。物業服務企業應做好以下幾個方面工作：
1、制定交房準備計劃，包括前期物業服務中心的人員配置、到崗時間、招聘計劃等，并與開發建設單位進行研討、書面確認；
2、制定承接查驗實施方案，與開發建設單位共同做好承接查驗工作；
3、做好物業服務人員培訓、管理制度制訂、資料整理、開辦物資準備等工作；
4、做好交房前其他方面的準備工作。

（四）早期介入費用包括辦公費、人員工資和福利、交通費、物業服務企業合理的利潤及雙方協商同意的其他費用。早期介入費用由開發建設單位承擔。

八、其他相關事項　　  
（一）物業管理項目招標發生的廣告代理、信息發布、文件編制、勞務和交通等費用均應由招標人支付。

（二）開發建設單位應當在物業項目的銷售場所公示前期物業服務合同（包括物業服務方案等附件）、臨時管理規約。

（三）外來企業參加本市的物業管理招投標活動，應到外來企業分支機構所在地縣（市、區）房地產行政主管部門辦理資質備案登記。

（四）投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合有關規定的，有權向招標人提出異議，或依法向縣（市、區）房地產行政主管部門及其他有關部門投訴。

（五）各縣（市、區）房地產行政主管部門要定期對已交付使用的前期物業管理項目進行檢查，檢查時要對照前期物業服務合同（包括物業服務方案等附件），凡是擅自降低服務等級、服務標準及減少人員配置等違法違規行為的，要責令企業整改直至按有關規定處罰。

（六）住宅小區、商住小區、高層住宅、別墅等住宅類型的建設項目選聘物業服務企業實施前期物業管理的，按本通知執行。寫字樓、商場、工礦廠房等其他建設項目及業主、業主大會通過招投標方式選聘物業服務企業的，參照本通知執行。

（七）各縣（市、區）房地產行政主管部門須在每季度后的首月10日前通過物業管理系統將轄區前期物業管理招投標情況匯總表報送泉州市住房和城鄉建設局房地產市場與物業監管科。     

（八）本通知未盡事宜，按原建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》和《福建省物業管理招投標暫行辦法》等相關法律法規執行。

（九）本通知自2013年2月1日起施行。原《泉州市前期物
業管理招標投標管理規定》（泉房[2003]153號）同時廢止。

（十）各縣（市、區）房地產行政主管部門要匯總實施過程中的情況，并及時向市局房地產市場與物業監管科反饋。
 
附件：1、物業管理項目評標規則
　　   2、前期物業管理招標投標程序
          
 
 
 
                                                                                                                                      泉州市住房和城鄉建設局
                                                                                                                                          2012年12月21日
 
 
 
附件1            物業管理項目評標規則
 
第一條　為了規范評標活動，保證評標的公平、公正，維護招標投標活動當事人的合法權益，依照原建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》、《福建省物業管理招投標暫行辦法》等相關規定，制定本規則。

第二條　評標委員會成員應當認真研究招標文件，了解和熟悉以下內容：
　?。ㄒ唬┱袠隧椖康木唧w情況；
　?。ǘ┪飿I管理服務內容及要求。包括招標文件中規定的主要技術要求、標準和報價條款；
　?。ㄈν稑巳思巴稑藭囊?；
　?。ㄋ模┩稑藞髢r要求、人員配置要求、評標標準、評標方法和在評標過程中考慮的相關因素。

第三條　評標采用綜合評估方法，分為投標企業信譽評審、投標書評審、現場答辯評審三個部分，將三個部分評審分數加權求和，按總分從高到低順序確定中標候選人。
投標企業信譽評審是評標委員會對投標企業管理服務能力、管理現狀和業績、業主滿意度、服務水平等進行綜合評價、比較，并量化打分；投標書評審是評標委員會對投標書載明的物業管理服務內容、質量標準、管理服務承諾目標、資源配置、管理措施、服務流程設計、管理服務成本分析等進行評審、比較，并量化打分；投標答辯評審是評標委員會對投標企業投標答辯人進行現場提問、考核、比較，并量化打分。

第四條　評標委員會應當根據招標文件規定的評標標準和方法，對投標企業進行系統的評審和比較。
評標委員會對各個評審因素進行量化的，應當將量化指標建立在同一基礎或者同一標準上。

第五條 評標委員會可以書面方式或者現場答辯的方式要求投標人對投標文件中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要的澄清和說明或者補正，但其內容不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質性內容?！?/P>

第六條　評標委員會在評標過程中發現的問題，應當及時作出處理或者向招標人提出處理建議，并作書面記錄。

第七條　經評標委員會評審，投標文件有下列情形之一的，應作為廢標處理：
　?。ㄒ唬┪疵芊獾?；
　?。ǘ┪醇由w投標人法人公章和未經法定代表人或委托代理人簽名蓋章的；
　　（三）未按招標文件規定格式編定或者投標報價等關鍵內容，字跡模糊不清的；
　?。ㄋ模┩稑宋募φ袠宋募岢龅囊蠛蜅l件沒有作出實質性響應的；
　　（五）逾期送達的。

第八條　評標委員會應當根據招標文件，審查并逐項列出投標文件的全部投標偏差。下列情況均屬于重大偏差和未能對招標文件作為實質性響應：
（一）投標文件沒有投標人授權代表簽字和加蓋法人公章； 
（二）投標文件載明的招標項目完成期限超過招標文件規定的期限；
（三）投標文件附有招標人不能接受的條件；
（四）物業設施設備的維護方案明顯不符合相關技術標準的要求；
（五）投標文件載明物業管理服務內容和標準等不符合招標文件的要求；
（六）不符合招標文件中規定的其他實質性要求。
投標文件有上述情形之一的，為未能對招標文件作出實質性響應，作為廢標處理。招標文件對重大偏差另有規定的，從其規定。

第九條　投標文件在實質上響應招標文件要求，但在個別地方存在漏項或者提供了不完整的技術信息和數據等情況的，評標委員會應當要求投標人在評標結束前予以補正。
投標人拒不補正的，評標委員會可以對投標人作出不利于該投標人的解釋。

第十條　中標人的投標應當符合下列條件之一：
（一）能夠最大限度滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準；
（二）能夠滿足招標文件的實質性要求，并且經評審最為合理可行。

第十一條　評標委員會根據招標人的授權直接確定中標人的，應由評標委員會成員各自根據評定結果對投標人進行排序后交由評標委員會匯總后確定中標人。
評標委員會推薦中標候選人的，中標候選人應當限定在一至三人，并標明排列順序后交招標人。

第十二條　評標委員會根據本規則的規定否決不合格投標或者界定為廢標后，因有效投標不足三個使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會可以要求重新組織招標。

第十三條　評標委員會完成評標后，應當向招標人提交書面評標報告。評標報告應當如實記載以下內容：
   （一）評標的基本情況和相關文件資料；
   （二）中標候選人排序名單；
   （三）對推薦中標候選人的投標方案、技術、商務風險等比較分析評估和理由；
   （四）需進一步協商的問題及協商應達到的要求；
   （五）澄清、說明、補正事項紀要。

第十四條　評標報告由評標委員會全體成員簽字。評標委員會對同一招標項目只能作出一種評標結果。評標委員會成員對評標結果如有異議，應投票表決，按少數服從多數的原則確定評標結果。不同意見應經評標委員會成員本人簽名后以書面形式連同評標報告一并提交招標人。評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標結論。評標委員會應當對此作出書面說明并記錄在案。

第十五條 評審活動未結束，評標委員會成員無正當理由，不得中途退出評標委員會。

二、招標階段
1.發布招標公告或投標邀請書 （招標人）
2.投標人資格預審 （招標人）
3.發售招標文件 （招標人）
5.組織投標人踏勘物業現場 （招標人）
4.召開投標人會議進行投標答疑 （招標人）

三、投標階段
1.編制投標文件 （投標人）
2.送達投標書   （投標人）
3.接管標書 （招標人）

四、開標、評標階段
1.組建評標委員會 （招標人）
2.開標、評標 （評標委員會）
3.綜合評分、定標 （評標委員會）
4.推薦合格的中標人 （評標委員會）
5.向招標人提交評標報告 （評標委員會）

五、中標階段
1.選定中標人 （招標人）
2.發出中標通知 （招標人）